深圳工改迎利好,验收满10年方可拆

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自2009年《深圳市城市更新办法》发布以来,深圳城市更新已经走过了九年的春秋,众所周知,深圳市城市更新改造模式包括拆除重建类、综合整治类及功能改变类,其中通过拆除重建计划立项的更新项目已超过700个,然而通过综合整治立项的项目则少之又少。由于缺乏具体的操作指引,市场参与度较少,导致综合整治类城市更新项目推进缓慢。

 

在此背景下,深圳市规划国土委于2018年6月4日发布《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》(征求意见稿)(以下简称《操作规定》)。合一城市更新(szhygx)认为,政府会大力推进旧工业区综合整治类城市更新,对于正准备申报综合整治的旧工业项目无疑是重大利好。同时也限制了综合整治项目短期内进行拆除重建。

 

瑞信行顾问董事总经理许新认为,从《意见稿》可以看出,市场对政策的系统出台需求迫切,具体如下:

 

> 宏观发展需求:粵港澳大湾区概念相对成熟,深圳亟需对产业落位加速推进,巩固其创 新科技中心为驱动的湾区核心地位。

 

> 土地资源紧缺:深圳土地资源稀缺,城市更新是未来市场供给的主要来源。工业用地又 是承担着未来深圳产业落地的重要载体,对工业用地的全方面规范迫在眉睫。

 

> 更新差异优势:拆除重建类项目,由于更新周期长、实施难度大、投入成本高等多方面 条件约束,倒逼市场步入纯商务同质竞争或顶政策风险改造居住功能,产业导入情况不 容乐观。相反综合整治类项目具备周期短、成本低、投入低等优势,且可化腐朽为神奇, 规避建筑资源浪费。

 

综合整治旧工业区的政策更加规范,将为城市腾挪出更高效的产业空间。相比之前旧政策,此次政策更系统的、更全面的对综合整治旧工业区改造操作规定进行梳理。初步观察至少涵盖如下细节:

 

1、申报条件建筑年限:对未满10年的处理更加明确,凸显出加快推进的决心和市场迫切需要。

 

2、申报流程材料:增加产业升级改造方向、拟增加建筑面积等方面具体请求,综合整治范 围图,产业升级改造方向体现未来对产业落位的要求和决心,符合工业用地监管从严的 背景趋势;

 

3、规划基础建筑面积:空地用地面积计算公式使得扩建更加规范,市场积极性提升;

 

4、分割转让条件:更加明晰,‘‘栋、层”转让条件的设定,一定程度规避产业改居住销售可 能性,但未来市场小企业购买门槛过高的问题同拆除重建类一样存在;

 

5、奖励建筑面积:奖励政策的明确,符合未来城市公共空间优化配置的需要;

 

6、商业配套功能实现:利用现状建筑改变功能为小型配套商业服务设施,且改建面积不超过2000平方米,对必要性配套完善合法化尤为重要。



2018年6月9日 09:45
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